Συμφέρει να αγοράσω ακίνητο προς επένδυση στα Τρίκαλα – Δείτε τις αποδόσεις των ενοικίων

Συμφέρει η επένδυση με μεγάλες αποδόσεις σε πιο μικρές πόλεις;

Στη μεγάλη μου εκδήλωση «Ελλάδα 2025. Επιχειρείν, Ακίνητα, Επενδύσεις» συνεργάστηκα με την πλατφόρμα Spitogatos για να λάβω στατιστικά στοιχεία. Τα παρουσιάσαμε μαζί με τον CEO της Δημήτρη Μελαχροινό και τον δημοσιογράφο Χρήστο Κούτρα και για πρώτη φορά εμφανίστηκαν στατιστικά για το τι ψάχνουν οι χρήστες της πλατφόρμας. Έτσι είδαμε τις τάσεις σε Αττική και Θεσσαλονίκη, τις αναλύσαμε και βγάλαμε συμπεράσματα που αποδείχθηκαν χρήσιμα σε εκατοντάδες παρευρισκόμενους και εμφανίστηκαν σε πάνω από 200 άρθρα στα ΜΜΕ.

Μία «διαφορετική» αναζήτηση

Εκτός όμως από την κοινή μας παρουσίαση, είχα και τη δικιά μου ανάλυση για την Ελληνική Αγορά Ακινήτων, εκεί που κάθε χρόνο εξηγώ δεκάδες διαφορετικά στοιχεία για να καταλήξω στις προβλέψεις μου. Για αυτήν την ανάλυση κάλεσα τον Δημήτρη και του ζήτησα αν μπορεί να μου δώσει «τις 15 επαρχιακές πόλεις της Ελλάδας με τη χαμηλότερη ζητούμενη τιμή πώλησης σε παλιό ακίνητο, ταυτόχρονα με τη ζητούμενη τιμή ενοικίασης για αυτό».

«Τι θέλεις να δεις σε αυτά τα στοιχεία;» με ρώτησε και του απάντησα ότι μελετώντας την αγορά διαπίστωσα ότι σε αυτές τις περιοχές οι αποδόσεις για ενοικίαση ακινήτου είναι μεγάλες.

Τα στοιχεία ήρθαν γρήγορα. Συμφωνήσαμε σε κάποια δεδομένα, για να μπορούμε να βγάλουμε συμπεράσματα:

• Επιλέξαμε τα 60 τετραγωνικά ως μία «συνηθισμένη» επιλογή, με πολλούς υποψήφιους αγοραστές να μπορούν να επενδύσουν και πολλούς υποψήφιους ενοικιαστές να μπορούν να ενοικιάσουν.
• Για να είναι εύκολες οι συγκρίσεις, θεώρησα ότι τόσο οι ζητούμενες τιμές πώλησης όσο και οι ζητούμενες τιμές ενοικίασης θα έχουν ίδιες αποκλίσεις από τις τελικές τιμές συμφωνίας.
• (Μεταξύ μας είναι πιο πιθανό πχ η τελική τιμή αγοράς να είναι πχ 15% μικρότερη από την τιμή στην αγγελία, ενώ η συμφωνηθείσα τιμή ενοικίου να είναι πχ 5% μικρότερη σε σχέση με την αγγελία, όμως για να το απλοποιήσουμε θεωρήσαμε ότι οι αξίες είναι αντίστοιχες).
• Συμφωνήσαμε με τον Δημήτρη να αφαιρέσουμε τις κωμοπόλεις κλπ και να επικεντρωθούμε κυρίως σε πρωτεύουσες νομών και λίγες ακόμη εξαιρέσεις πόλεων με οντότητα.

Η λίστα των 15 πόλεων είναι αυτή:

Μικρές πόλεις / μεγάλες αποδόσεις

Τα αποτελέσματα επιβεβαίωσαν την αίσθησή μου:

• Σε πολλές επαρχιακές πόλεις ανά την Ελλάδα οι αποδόσεις επένδυσης σε ένα παλιό σπίτι είναι πολύ μεγαλύτερες από τις αντίστοιχες στην Αττική και τη Θεσσαλονίκη.

• Τα στοιχεία αφορούν τις τιμές τον Οκτώβριο του 2024. Έκτοτε πιστεύω ότι οι τιμές πώλησης αυξήθηκαν περισσότερο από τις τιμές ενοικίασης σε αυτές τις περιοχές (κυρίως λόγω του προγράμματος «Το Σπίτι μου, 2», που στρέβλωσε την αγορά ακόμη και σε μικρές πόλεις), όμως σε γενικές γραμμές η εικόνα είναι ξεκάθαρη: Οι αποδόσεις στις επαρχιακές πόλεις όπως αυτές στον πίνακα είναι μεγάλες.

• Μπορεί η φορολογία να είναι ίδια παντού στην Ελλάδα, όμως ο ΕΝΦΙΑ είναι πιο χαμηλός σε αυτές τις περιοχές = μένει κάτι παραπάνω στον επενδυτή.

• Μετά την εκδήλωσή μου δέχθηκα από κάποια παρευρισκόμενη την ερώτηση «γιατί σε κάποιες πόλεις η απόδοση είναι κάτω από 7% και σε άλλες πάνω και από 8%;» Της απάντησα πως αυτό έχει να κάνει με την τοπική προσφορά ακινήτων και πόσο περιορισμένη είναι.

Είναι όμως μία τέτοια επένδυση κατάλληλη για όλους όσους θέλουν «μία καλή απόδοση στα λεφτά τους;»

Και ναι και όχι. Έλα να το συζητήσομε πιο αναλυτικά…

«Να αγοράσω ακίνητο προς επένδυση σε μικρότερες πόλεις, για να πετύχω μεγαλύτερη απόδοση;»

Μετά την εκδήλωσή μου ξέρω προσωπικά δεκάδες ανθρώπους που ξεκίνησαν να μελετούν σοβαρά τέτοιου είδους επενδύσεις. Ακόμη περισσότεροι ήταν αυτοί που με ρώτησαν αν «αξίζει τον κόπο», όμως η μεγάλη πλειοψηφία όσων συμβουλεύω / όσων ακούω σε συζητήσεις / όσων γράφουν στα social media / όσων μιλούν στα ΜΜΕ δείχνουν να αγνοούν μερικούς βασικούς κανόνες για το θέμα.

Έλα να τους δούμε και να προσεγγίσουμε τις επενδύσεις ορθολογικά. Για τα λεφτά μας μιλάμε στο κάτω κάτω…

1. Η Ελλάδα χωρίζεται σε 6 μεγάλες και διαφορετικές «ζώνες» ακινήτων

Παλαιότερα σου έχω γράψει ότι η Ελλάδα έχει ουσιαστικά 5 αγορές ακινήτων. Εμβαθύνοντας πάνω σε αυτή την προσέγγιση, είναι καλό να θυμόμαστε ότι δεν είναι όλα το ίδιο πράγμα. Έτσι σήμερα στη χώρα μας εντοπίζω 6 διαφορετικές ζώνες:

Α. Τα ακριβά και τα «μεσαία» σημεία σε Αττική και Θεσσαλονίκη

Β. Τα «λιγότερο ελκυστικά» σημεία σε Αττική και Θεσσαλονίκη

Γ. Τις μεγάλες επαρχιακές πόλεις / αυτόνομα κέντρα

Δ. Τις υπόλοιπες επαρχιακές πόλεις και πρωτεύουσες νομών

Ε. Τις τουριστικές περιοχές (που δεν εμπίπτουν σε κάποια από τις παραπάνω)

ΣΤ. Τα χωριά και τις κωμοπόλεις

Άλλο πράγμα να επενδύσεις στη Γλυφάδα, άλλο στη Νέα Σμύρνη και άλλο στην Πετρούπολη. Οι κάτοικοι και των 3 περιοχών λογίζονται ως «Αθηναίοι», όμως στην πράξη οι διαφορές είναι πολύ μεγάλες. Το ίδιο σημαντικές είναι και οι διαφορές αν επενδύσεις στη Λάρισα, τα Ιωάννινα και το Ηράκλειο, σε σχέση με τις Σέρρες, την Κατερίνη και την Τρίπολη. Όλες είναι πρωτεύουσες νομών, όμως τα δεδομένα τους είναι εντελώς διαφορετικά.

2. Μελέτησε την εσωτερική μετανάστευση

(Δυστυχώς για μένα που είμαι υπέρ της αποκέντρωσης) η πλειοψηφία των πολιτών επιλέγει τις πιο μεγάλες πόλεις για να μεταναστεύσει. Παράλληλα με τους εκατοντάδες χιλιάδες που έφυγαν στο εξωτερικό, παρατηρούμε εσωτερική μετανάστευση εντός Αττικής, εντός Θεσσαλονίκης, εντός περιφερειών αλλά και νομών. Πχ τα Ιωάννινα συγκεντρώνουν κάθε χρόνο όλο και μεγαλύτερη δύναμη στην Ήπειρο, λειτουργώντας ως αυτόνομο κέντρο που «ρουφάει» σταδιακά κατοίκους / χρήματα / επενδύσεις / πόρους από τους γειτονικούς νομούς.

Το ίδιο συμβαίνει και πχ με τον Βόλο, που συγκεντρώνει κόσμο από τα διάφορα χωριά του νομού Μαγνησίας, ενώ σε τουριστικές περιοχές παρατηρούμε τη συρροή ανθρώπων από όλη τη χώρα, με κριτήριο τις ευκαιρίες δουλειάς. Δεν αγοράζουμε για μία μέρα, αλλά για τα επόμενα χρόνια και έχει σημασία να καταλάβουμε ποια θα είναι η μελλοντική ζήτηση στην περιοχή που μελετάμε.

3. Μεταπώληση / εύκολη ενοικίαση

Το 1 και το 2 σου τα έγραψα για να πάμε στο τρίτο και πιο σημαντικό στοιχείο που είναι καλό να έχουμε υπόψη μας: Όταν επενδύουμε σε ένα ακίνητο (που δεν θα αποτελέσει την κατοικία μας) κοιτάμε πάντα δύο στοιχεία:

• Την εύκολη ενοικίασή του
• Την εύκολη μεταπώλησή του

Αν δεν ξέρω πχ την Καβάλα και δεν μπορώ να διαχειριστώ ένα ακίνητο εκεί / αν η ευκαιρία είναι «κάτι δύσκολο να πουληθεί, παρά μόνο αν βρεθεί ο κατάλληλος αγοραστής» κλπ, τότε γιατί να επενδύσω εκεί; Επειδή απλά είναι φθηνά (που η Καβάλα σε γενικές γραμμές δεν είναι);

Το «θα βρεθεί, μωρέ» το ακούω συχνά και από πολλούς που παριστάνουν τους ειδικούς (επειδή πχ μπήκαν σε μία ηλεκτρονική δημοπρασία και βρήκαν «μία ευκαιρία» στο Χ σημείο στην επαρχία). Αν όμως δεσμεύσουν κεφάλαια που χρειάζονται και μπλοκάρουν, τότε βρίζουν την εκάστοτε κυβέρνηση κλπ.

Προσοχή στο θέμα, καίει!

4. Κέντρο ή «εκτός κέντρου»;

Αν πάω σε μία πόλη που δεν ξέρω και δεν είναι «πρώτης προτεραιότητας», είναι συνήθως πιο λογικό να ψάξω για ακίνητα όσο πιο κεντρικά μπορώ. Όσο πιο έξω φεύγεις από το κέντρο, τόσο περισσότερους «λύκους» έχει και θα κινδυνέψεις να μείνεις «με την ευκαιρία στο χέρι».

Εκτός κέντρου πάμε αν εντοπίσουμε συγκεκριμένους, μετρήσιμους, απτούς και ξεκάθαρους λόγους, όχι απλά αν βρούμε ένα ακίνητο που είναι λίγο πιο φθηνό…

«Θα πάρω εκτός κέντρου, για φοιτητές» ακούω συχνά, όμως εξαρτάται από την πόλη.

Ναι, είναι αναγκαίο να έχεις επαφές στην περιοχή που σε ενδιαφέρει, ή να την «έχεις περπατήσει» πολύ για να την καταλάβεις…

5. Όσο πιο μεγάλο το ενοίκιο στην επαρχία, τόσο πιο δύσκολα θα πληρωθεί μακροπρόθεσμα

Πιο εύκολα θα εισπράξεις το χαμηλότερο ενοίκιο, παρά το υψηλό. Μπορεί όλοι σήμερα να κάνουν υπολογισμούς με βάση τα σημερινά ενοίκια (που έχουν ανέβει σε σχέση με το παρελθόν), όμως υπάρχουν αρκετές πόλεις που είναι σε φθίνουσα πορεία και η ζήτηση δεν αναμένεται να δυναμώσει τα επόμενα χρόνια. Μην κρίνεις επαρχιακές πόλεις με βάση την Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη.

Δεν σου έγραψα τυχαία πιο πάνω για την εσωτερική μετανάστευση…

6. Σχέσεις με την τοπική κοινωνία. Επισκευές / διαχείριση

Συνήθως ένα διαμέρισμα θα χρειαστεί επισκευή μετά την αγορά του, ενώ συντήρηση θα χρειαστεί και τα επόμενα χρόνια. Άλλος ένας λόγος για τον οποίο χρειάζεσαι σχέσεις και επαφές στην τοπική κοινωνία, ή κάποια / κάποιον έμπιστο που θα αναλάβει τη διαχείριση του ακινήτου. Σπάνια όλα κυλούν τέλεια και ανέφελα και ακόμη σπανιότερα βρίσκεις εύκολα μαστόρους στην επαρχία.

(Αν επενδύσεις σε ένα μαγαζί η κατάσταση είναι διαφορετική, όμως ακόμη και εκεί χρειάζεται κάποια βασική υποδομή για να λύσεις προβλήματα…)

7. Οι βασικοί κανόνες επενδύσεων ισχύουν παντού και πάντα

Οι λέξεις «υπερυψωμένο ισόγειο» περιλαμβάνουν τη λέξη «ισόγειο». Ναι, μπορεί να το πάρεις πιο φθηνά, όμως όταν δοκιμάσεις να το ενοικιάσεις / πουλήσεις, ο αγοραστής / ενοικιαστής θα ακούσει και αυτός τη λέξη «ισόγειο» = να το θυμάσαι και να μη σε θαμπώνει η τιμή.

Γενικά οι βασικοί κανόνες των επενδύσεων ισχύουν παντού και πάντα, φυσικά και στις επενδύσεις σε περιοχές έξω από τα μεγάλα αστικά κέντρα. Ο ήλιος, ο όροφος, η πολυκατοικία και πολλά ακόμη (για τα οποία σου ετοιμάζω μία έκπληξη στο άμεσο μέλλον) είναι σημαντικά και είναι καλό να τα λαμβάνουμε υπόψη μας.

«Αυτονόητα είναι όλα αυτά» μπορεί να σκεφθείς, όμως τις πιο πολλές φορές οι υποψήφιοι επενδυτές μόνο για τιμή μου μιλάνε…

8. Ποια είναι η επενδυτική σου στρατηγική;

Ο περισσότερος κόσμος ξεκινά να επενδύσει χωρίς επενδυτική στρατηγική. Δεν σκέφτεται τα προσωπικά του δεδομένα, τις ανάγκες και αδυναμίες του, δεν προσεγγίζει το θέμα με σκέψη και για το επόμενο βήμα, ενώ ελάχιστοι είναι αυτοί που επενδύουν έχοντας στο μυαλό τους ένα σχέδιο διαφυγής αν πάθουν κάτι κακό στο μέλλον («έλα μωρέ, σιγά τώρα»). Δεν φτιάχνουν στρατηγικές διαχείρισης ρίσκου.

Όπως μου είπε και ένας πελάτης μου πρόσφατα «θα πάρω τα 2.000.000 από την πώληση που θα κάνω, θα αγοράσω ένα οικόπεδο, θα κτίσω AirBnB και θα κάθομαι».

Η: «Και αν κάτι πάει στραβά, τι θα κάνεις στα 60 σου; Θα ξεκινήσεις από την αρχή;»

– «Γιατί να πάει;»

Η: «Γιατί να πάρεις το ρίσκο, πόσο μάλλον για έναν χώρο που δεν έχεις μελετήσει και απλά σου είπε κάποιος; Γιατί να βάλεις όλα τα αυγά σε ένα καλάθι;»

Το ίδιο ισχύει και με τις επενδύσεις εκτός της πόλης που ξέρεις καλά. Προϋποθέτει πολλή σκέψη και στρατηγική. Μην τα αφήνεις όλα στην τύχη…

Παράδειγμα στρατηγικής: Πχ ψάχνω μικρότερη απόδοση, για πολλά χρόνια, με χαμηλό ρίσκο; Ή πχ ψάχνω «να κάνω flip» (όπως λέμε στην Κατερίνη τη γρήγορη αγορά και πώληση με σκοπό το άμεσο κέρδος);

9. Όταν επενδύουμε με λεφτά (και όχι φυστίκια) σκεφτόμαστε πρώτα με το μυαλό, όχι με την καρδιά

Όχι, επένδυση δεν είναι «να πάρω ένα φθηνό χωράφι στην πόλη που μεγάλωσα», ούτε «να αγοράσω το 50% από το σπίτι του Χ για να τον βοηθήσω», ούτε «θα το πάρω και θα το αφήσω, θα δω μετά τι θα το κάνω», πόσο μάλλον να «κάνω αυτό που μου ζήτησε συγγενικό μου πρόσωπο, επειδή είναι καλός άνθρωπος».

Τα παραδείγματα είναι άπειρα και σίγουρα γνωρίζεις και εσύ κάποια. Αν είσαι πολυεκατομμυριούχος και θέλεις να κάνεις την πλάκα σου, οκ, κάντην. Διαφορετικά άσε στην άκρη τα συναισθήματα και σκέψου ορθολογικά.

Τουλάχιστον 1 / 5 επενδύσεις που βλέπω να γίνονται στην Ελλάδα, γίνονται με κριτήριο να… νιώσουν σπουδαίοι αυτοί που τις κάνουν.

Αν έχεις τέτοιες ανάγκες, μίλα με έναν ψυχολόγο, θα σου βγει πολύ πιο φθηνά!